- Katılım
- 14 Şub 2021
- Mesajlar
- 549
- Puanları
- 1
San Francisco'da on yıl önce 146 milyon dolara satılan 20 katlı bir ofis kulesi Aralık ayında sadece 80 milyon dolara listelenmişti.
Chicago'da, şehrin Clybourn Koridoru'nda bulunan ve 2004 yılında yaklaşık 90 milyon dolara satılan 200.000 metrekarelik bir ofis binası, geçen ay yüzde 78 indirimle 20 milyon dolara satın alındı.
Ve Washington'da, Beyaz Saray'dan üç blok ötede ofis ve perakende alanını birleştiren 12 katlı bir bina, 2018'de 100 milyon dolara satıldı ve yakın zamanda sadece 36 milyon dolara satıldı.
Hibrit ve uzaktan çalışmanın pandemik eğilimleri devam ederken, bir zamanlar işçilerle dolup taşan şehir merkezlerinin içini boşaltırken, bu tür yüksek indirimler Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ofis alanları için norm haline geldi. Ancak kayıplar sadece ticari gayrimenkul yatırımcılarını etkilemiyor. Değerli ticari mülklere bağlı vergilere dayanan yerel bütçeler artık açıklarla karşı karşıya olduğundan ve daha düşük mülk değeri değerlendirmeleri vergi yükünü azalttığı için kesintileri değerlendirdiğinden şehirler de bu yükü taşıyor.
San Francisco Denetleme Kurulu Başkanı Aaron Peskin, şehrindeki ofis binaları hakkında “Çok büyük indirimlerle satılıyorlar” dedi. “Piyasanın en tepesinden satın alan insanlar olsaydınız, büyük bir indirim alıyordunuz.”
Bay Peskin, San Francisco'nun 14 milyar dolarlık bütçesinin, kısmen ticari emlak vergisi gelirindeki kayıp nedeniyle önümüzdeki birkaç yıl içinde 1 milyar dolarlık açıkla karşı karşıya kalabileceğini söyledi.
“Kısa vadede bu, belediye kasasında daha az para ve şehir merkezinin daha az sağlam olması anlamına geliyor” dedi.
Pandemiden bu yana, ülke çapındaki şehirler ekonomik toparlanmadan ve 2021 Amerikan Kurtarma Planı kapsamında milyarlarca dolarlık federal yardım parasının enjeksiyonundan yararlandı. Bu, belediyelerin nakit sıkıntısı çekmesine neden oldu ve şehir işçilerinin maaşlarına zam yaptılar, yerel basketbol ve tenis kortlarını yenilediler ve kanalizasyon sistemlerini modernleştirdiler.
Ancak artık bütçeler daralmaya başlıyor.
Ulusal Şehirler Birliği tarafından geçen yıl yayınlanan bir mali rapor, federal finansmanın sona ermesiyle birlikte zayıf satışlar ve düşük emlak vergileri ile ilgili endişeler nedeniyle yerel finans yetkilileri arasındaki iyimserliğin azalmaya başladığını ortaya koydu.
Kesintiler, New York Üniversitesi Stern İşletme Fakültesi'nden profesör Arpit Gupta'nın ABD'de “kentsel kıyamet döngüsü” olarak adlandırdığı duruma yol açabilir.
Geçen yılın sonlarında güncellenen bir araştırma makalesinde Bay Gupta ve meslektaşları, ulusal ofis pazarının 2019'dan 2022'ye kadar 664,1 milyar dolar değer kaybettiğini tahmin etti. Vergi geliri kaybının yarattığı bütçe boşluklarını doldurmak için şehirlerin hizmetleri kesebileceğini veya diğer vergi türlerini artırabileceğini varsaydılar. Ancak bunun aynı zamanda işletmeleri ve bölge sakinlerini ülkeyi terk etmeye teşvik etmek gibi dezavantajları da olacaktır; bu da vergi tabanını daha da aşındırarak sorunu daha da kötüleştirecektir.
Bay Gupta, bu dinamiği, üreticilerin kepenklerini kapattığı ve yerel yönetimlerin bütçelerini dengelemek için çabaladığı 1960'larda ve 1970'lerde Rust Belt şehirlerinin yaşadığı ikilemle karşılaştırdı.
“Vergileri artırmaya ve kamu hizmetlerini kesmeye çalışan bazı şehirler, bu tepkilerin kentsel göç sürecini hızlandırdığını gördü” dedi. “Biraz daha kötüleşti.”
Pandeminin uzaktan çalışma eğilimini hızlandırmasıyla ticari gayrimenkul sektöründeki stres belirginleşti. Bu durum, yeniden finansmanı pahalı hale getiren yüksek faiz oranları ve yaklaşık 3 trilyon dolar ödenmemiş ticari gayrimenkul borcunun bulunduğu bankacılık sektöründeki stres nedeniyle karmaşık hale geldi.
Bu durum, kredilerin kuruduğu 2008 mali krizi sırasında ticari gayrimenkul sektörünün yaşadığı çalkantıyı hatırlatıyor. Ancak bu kez insanların nasıl ve nerede çalıştıklarına ilişkin değişiklikler, piyasada daha derin bir yapısal değişimin yaşanabileceğini gösteriyor; en azından faiz oranları düşene kadar.
Washington merkezli ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Six23'ün müdürü ve kurucusu Glen Seidlitz, birçok bina sahibi ve yatırımcının kredilerini yeniden yapılandırmaya çalıştığını ve bazı durumlarda yeni sermaye aradığını söyledi. Ancak sektör, daha düşük kullanım ve daha yüksek kredi maliyetleri nedeniyle büyük ölçüde düşüş yaşıyor.
“Kredi verenler temel sorunun gerçekten farkında gibi görünüyor: Faiz oranları yüksek kalırsa, bu, mülk satın almak için daha az sermayenin olacağı anlamına gelir ve mülk satın alacak daha az alıcı varsa, fiyatlar doğal olarak düşük talebi yansıtacaktır” dedi Bay Seidlitz. “Ve istikrar olmadığı sürece bu sarmal bunun bir fonksiyonu olarak gelişecektir.”
Geçen ay New York Community Bank'ın ofis ve konut binalarına bağlı emlak kredilerinde beklenmedik zararlar açıklayarak hisselerinin düşmesine neden olmasıyla ticari gayrimenkulle ilgili endişeler arttı. Şubat ayındaki kongre duruşmasında Hazine Bakanı Janet L. Yellen, sektörün mali riskler oluşturabileceğini kabul etti ve düzenleyicilerin sorun işaretlerini izleyeceğini söyledi.
Belediyelere yönelik riskler, vergi matrahlarının ticari gayrimenkulden elde edilen gelire ne kadar bağımlı olduğuna bağlıdır.
Moody's Investors Service'in geçen Ekim ayındaki raporunda, Atlanta ve Boston'un kredi notlarının ticari gayrimenkul fiyatlarındaki dalgalanmalara karşı en savunmasız olduğu ancak bu sektördeki karışıklığın önümüzdeki birkaç yıl içinde büyük şehirler için bir tehdit oluşturacağı belirtildi.
Moody's analistleri raporda, “Ofis dışında daha fazla çalışmaya geçiş, çevrimiçi alışverişin artmasına yönelik halihazırda var olan eğilimle birleştiğinde, harcamaların önemli bir kısmının iş bölgelerinden uzaklaşmasıyla sonuçlandı.” dedi.
Urban Institute'un Vergi Politikası Merkezi'nde araştırma görevlisi olan Thomas Brosy, yeni kiralamaların daha düşük kiralar getirmesi ve diğer binalar düşük fiyatlarla satıldığında mülk sahiplerinin vergi değerlendirmelerine başvurması nedeniyle düşen değerlemelerin “gecikmeli bir gösterge” olma eğiliminde olduğunu belirtti. Önümüzdeki üç yıl içinde şehirlerin harcama kesintileri ve vergi artışları konusunda zor kararlar almak zorunda kalacağını öne sürdü.
“Acı vermeye başlayacak” dedi.
Büyük metropoller şimdiden en kötüsüne hazırlanıyor.
Ticari bina vergisi tahakkuklarına karşı çok sayıda itirazla karşı karşıya olan San Francisco, paradan tasarruf etmek için şehir tesislerinin bakımını ertelemek zorunda kaldı. San Francisco belediye başkanlığına aday olmayı düşünen Bay Peskin, şehir merkezindeki boş ofis alanlarının konuta dönüştürülmesini teşvik edecek politikalar için baskı yaptığını söyledi.
New York City Comptroller geçen yaz şehirdeki ofislerin değerinin salgın öncesi zirvenin yüzde 40 altında olduğu bir “kıyamet senaryosu” tasvir etti. Bu, 2025'te yaklaşık 322 milyon dolar, 2027'de ise 1,1 milyar dolar bütçe açığına yol açacak.
2023 yılı sonunda ofis boşluk oranının yüzde 20'yi aştığı Washington'da bütçe durumu da vahim. Başkentin en iyi ofis binalarından bazıları kira kontratlarının reklamını yapan tabelalarla kaplıyken şehir merkezindeki perakende satış yerleri boş duruyor.
Washington Wizards ve Washington Capitals'ın sahibi, şehrin Capital One Arena'sını boşaltıp takımları Virginia'ya taşımaya çalıştı ve potansiyel olarak halihazırda restoran ve mağazaların kapanmasıyla boğuşan şehir merkezine yeni bir darbe daha vurdu. DowntownDC İş İyileştirme Bölgesi iş grubu, arenanın yıllık 341 milyon dolar harcama sağlamaya yardımcı olduğunu tahmin ediyor.
Şehrin mali işler müdürü Glen Lee, geçen yıl Washington'un 2024'ten 2026'ya kadar 464 milyon dolarlık bir bütçe açığıyla karşı karşıya kalacağını tahmin etmişti ve bu açığın büyük bir kısmı ticari emlak vergisi gelirlerindeki düşüşe bağlanmıştı. Geçen ay yaptığı güncellemede Bay Lee, sektörün durumunun önceden beklenenden daha fazla kötüleştiğini ve ofis alanı talebindeki değişimlerin Washington için kalıcı sonuçlar doğurabileceği konusunda uyardı.
Bay Lee, başkentin mali durumu hakkında belediye başkanına ve belediye meclisi liderine yazdığı bir mektupta, “Daha fazla insan evden çalıştıkça, ilçenin ulaşım ve ofis emlak sektörlerinde muhtemelen önemli değişiklikler olacak” dedi. “Daha az yolcuyla toplu taşıma ve ofis alanına daha az talep olabilir, bu da potansiyel olarak mülk fiyatlarında düşüşe yol açabilir.”
Şöyle ekledi: “Genel olarak, salgının ve uzaktan çalışmaya geçişin bölge için geniş kapsamlı ekonomik sonuçlara yol açması bekleniyor.”
Chicago'da, şehrin Clybourn Koridoru'nda bulunan ve 2004 yılında yaklaşık 90 milyon dolara satılan 200.000 metrekarelik bir ofis binası, geçen ay yüzde 78 indirimle 20 milyon dolara satın alındı.
Ve Washington'da, Beyaz Saray'dan üç blok ötede ofis ve perakende alanını birleştiren 12 katlı bir bina, 2018'de 100 milyon dolara satıldı ve yakın zamanda sadece 36 milyon dolara satıldı.
Hibrit ve uzaktan çalışmanın pandemik eğilimleri devam ederken, bir zamanlar işçilerle dolup taşan şehir merkezlerinin içini boşaltırken, bu tür yüksek indirimler Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ofis alanları için norm haline geldi. Ancak kayıplar sadece ticari gayrimenkul yatırımcılarını etkilemiyor. Değerli ticari mülklere bağlı vergilere dayanan yerel bütçeler artık açıklarla karşı karşıya olduğundan ve daha düşük mülk değeri değerlendirmeleri vergi yükünü azalttığı için kesintileri değerlendirdiğinden şehirler de bu yükü taşıyor.
San Francisco Denetleme Kurulu Başkanı Aaron Peskin, şehrindeki ofis binaları hakkında “Çok büyük indirimlerle satılıyorlar” dedi. “Piyasanın en tepesinden satın alan insanlar olsaydınız, büyük bir indirim alıyordunuz.”
Bay Peskin, San Francisco'nun 14 milyar dolarlık bütçesinin, kısmen ticari emlak vergisi gelirindeki kayıp nedeniyle önümüzdeki birkaç yıl içinde 1 milyar dolarlık açıkla karşı karşıya kalabileceğini söyledi.
“Kısa vadede bu, belediye kasasında daha az para ve şehir merkezinin daha az sağlam olması anlamına geliyor” dedi.
Pandemiden bu yana, ülke çapındaki şehirler ekonomik toparlanmadan ve 2021 Amerikan Kurtarma Planı kapsamında milyarlarca dolarlık federal yardım parasının enjeksiyonundan yararlandı. Bu, belediyelerin nakit sıkıntısı çekmesine neden oldu ve şehir işçilerinin maaşlarına zam yaptılar, yerel basketbol ve tenis kortlarını yenilediler ve kanalizasyon sistemlerini modernleştirdiler.
Ancak artık bütçeler daralmaya başlıyor.
Ulusal Şehirler Birliği tarafından geçen yıl yayınlanan bir mali rapor, federal finansmanın sona ermesiyle birlikte zayıf satışlar ve düşük emlak vergileri ile ilgili endişeler nedeniyle yerel finans yetkilileri arasındaki iyimserliğin azalmaya başladığını ortaya koydu.
Kesintiler, New York Üniversitesi Stern İşletme Fakültesi'nden profesör Arpit Gupta'nın ABD'de “kentsel kıyamet döngüsü” olarak adlandırdığı duruma yol açabilir.
Geçen yılın sonlarında güncellenen bir araştırma makalesinde Bay Gupta ve meslektaşları, ulusal ofis pazarının 2019'dan 2022'ye kadar 664,1 milyar dolar değer kaybettiğini tahmin etti. Vergi geliri kaybının yarattığı bütçe boşluklarını doldurmak için şehirlerin hizmetleri kesebileceğini veya diğer vergi türlerini artırabileceğini varsaydılar. Ancak bunun aynı zamanda işletmeleri ve bölge sakinlerini ülkeyi terk etmeye teşvik etmek gibi dezavantajları da olacaktır; bu da vergi tabanını daha da aşındırarak sorunu daha da kötüleştirecektir.
Bay Gupta, bu dinamiği, üreticilerin kepenklerini kapattığı ve yerel yönetimlerin bütçelerini dengelemek için çabaladığı 1960'larda ve 1970'lerde Rust Belt şehirlerinin yaşadığı ikilemle karşılaştırdı.
“Vergileri artırmaya ve kamu hizmetlerini kesmeye çalışan bazı şehirler, bu tepkilerin kentsel göç sürecini hızlandırdığını gördü” dedi. “Biraz daha kötüleşti.”
Pandeminin uzaktan çalışma eğilimini hızlandırmasıyla ticari gayrimenkul sektöründeki stres belirginleşti. Bu durum, yeniden finansmanı pahalı hale getiren yüksek faiz oranları ve yaklaşık 3 trilyon dolar ödenmemiş ticari gayrimenkul borcunun bulunduğu bankacılık sektöründeki stres nedeniyle karmaşık hale geldi.
Bu durum, kredilerin kuruduğu 2008 mali krizi sırasında ticari gayrimenkul sektörünün yaşadığı çalkantıyı hatırlatıyor. Ancak bu kez insanların nasıl ve nerede çalıştıklarına ilişkin değişiklikler, piyasada daha derin bir yapısal değişimin yaşanabileceğini gösteriyor; en azından faiz oranları düşene kadar.
Washington merkezli ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Six23'ün müdürü ve kurucusu Glen Seidlitz, birçok bina sahibi ve yatırımcının kredilerini yeniden yapılandırmaya çalıştığını ve bazı durumlarda yeni sermaye aradığını söyledi. Ancak sektör, daha düşük kullanım ve daha yüksek kredi maliyetleri nedeniyle büyük ölçüde düşüş yaşıyor.
“Kredi verenler temel sorunun gerçekten farkında gibi görünüyor: Faiz oranları yüksek kalırsa, bu, mülk satın almak için daha az sermayenin olacağı anlamına gelir ve mülk satın alacak daha az alıcı varsa, fiyatlar doğal olarak düşük talebi yansıtacaktır” dedi Bay Seidlitz. “Ve istikrar olmadığı sürece bu sarmal bunun bir fonksiyonu olarak gelişecektir.”
Geçen ay New York Community Bank'ın ofis ve konut binalarına bağlı emlak kredilerinde beklenmedik zararlar açıklayarak hisselerinin düşmesine neden olmasıyla ticari gayrimenkulle ilgili endişeler arttı. Şubat ayındaki kongre duruşmasında Hazine Bakanı Janet L. Yellen, sektörün mali riskler oluşturabileceğini kabul etti ve düzenleyicilerin sorun işaretlerini izleyeceğini söyledi.
Belediyelere yönelik riskler, vergi matrahlarının ticari gayrimenkulden elde edilen gelire ne kadar bağımlı olduğuna bağlıdır.
Moody's Investors Service'in geçen Ekim ayındaki raporunda, Atlanta ve Boston'un kredi notlarının ticari gayrimenkul fiyatlarındaki dalgalanmalara karşı en savunmasız olduğu ancak bu sektördeki karışıklığın önümüzdeki birkaç yıl içinde büyük şehirler için bir tehdit oluşturacağı belirtildi.
Moody's analistleri raporda, “Ofis dışında daha fazla çalışmaya geçiş, çevrimiçi alışverişin artmasına yönelik halihazırda var olan eğilimle birleştiğinde, harcamaların önemli bir kısmının iş bölgelerinden uzaklaşmasıyla sonuçlandı.” dedi.
Urban Institute'un Vergi Politikası Merkezi'nde araştırma görevlisi olan Thomas Brosy, yeni kiralamaların daha düşük kiralar getirmesi ve diğer binalar düşük fiyatlarla satıldığında mülk sahiplerinin vergi değerlendirmelerine başvurması nedeniyle düşen değerlemelerin “gecikmeli bir gösterge” olma eğiliminde olduğunu belirtti. Önümüzdeki üç yıl içinde şehirlerin harcama kesintileri ve vergi artışları konusunda zor kararlar almak zorunda kalacağını öne sürdü.
“Acı vermeye başlayacak” dedi.
Büyük metropoller şimdiden en kötüsüne hazırlanıyor.
Ticari bina vergisi tahakkuklarına karşı çok sayıda itirazla karşı karşıya olan San Francisco, paradan tasarruf etmek için şehir tesislerinin bakımını ertelemek zorunda kaldı. San Francisco belediye başkanlığına aday olmayı düşünen Bay Peskin, şehir merkezindeki boş ofis alanlarının konuta dönüştürülmesini teşvik edecek politikalar için baskı yaptığını söyledi.
New York City Comptroller geçen yaz şehirdeki ofislerin değerinin salgın öncesi zirvenin yüzde 40 altında olduğu bir “kıyamet senaryosu” tasvir etti. Bu, 2025'te yaklaşık 322 milyon dolar, 2027'de ise 1,1 milyar dolar bütçe açığına yol açacak.
2023 yılı sonunda ofis boşluk oranının yüzde 20'yi aştığı Washington'da bütçe durumu da vahim. Başkentin en iyi ofis binalarından bazıları kira kontratlarının reklamını yapan tabelalarla kaplıyken şehir merkezindeki perakende satış yerleri boş duruyor.
Washington Wizards ve Washington Capitals'ın sahibi, şehrin Capital One Arena'sını boşaltıp takımları Virginia'ya taşımaya çalıştı ve potansiyel olarak halihazırda restoran ve mağazaların kapanmasıyla boğuşan şehir merkezine yeni bir darbe daha vurdu. DowntownDC İş İyileştirme Bölgesi iş grubu, arenanın yıllık 341 milyon dolar harcama sağlamaya yardımcı olduğunu tahmin ediyor.
Şehrin mali işler müdürü Glen Lee, geçen yıl Washington'un 2024'ten 2026'ya kadar 464 milyon dolarlık bir bütçe açığıyla karşı karşıya kalacağını tahmin etmişti ve bu açığın büyük bir kısmı ticari emlak vergisi gelirlerindeki düşüşe bağlanmıştı. Geçen ay yaptığı güncellemede Bay Lee, sektörün durumunun önceden beklenenden daha fazla kötüleştiğini ve ofis alanı talebindeki değişimlerin Washington için kalıcı sonuçlar doğurabileceği konusunda uyardı.
Bay Lee, başkentin mali durumu hakkında belediye başkanına ve belediye meclisi liderine yazdığı bir mektupta, “Daha fazla insan evden çalıştıkça, ilçenin ulaşım ve ofis emlak sektörlerinde muhtemelen önemli değişiklikler olacak” dedi. “Daha az yolcuyla toplu taşıma ve ofis alanına daha az talep olabilir, bu da potansiyel olarak mülk fiyatlarında düşüşe yol açabilir.”
Şöyle ekledi: “Genel olarak, salgının ve uzaktan çalışmaya geçişin bölge için geniş kapsamlı ekonomik sonuçlara yol açması bekleniyor.”