- Katılım
- 14 Şub 2021
- Mesajlar
- 619
- Puanları
- 1
Floridalı bir geliştirici olan Angelo Bianco, yıllarca Boca Raton, Florida’daki Interstate 95’in dışındaki devasa, ormanlık IBM kampüsünün önünden pek fazla dikkat etmeden geçti. Ancak bir emlakçı ona mülkün satılık olduğunu söyleyince ilgisi arttı.
Bianco, IBM’in 550 dönümlük uzak alanı 1960’larda tasarladığını çünkü şirketin “gizli geliştirme laboratuvarında insan istemediğini” söyledi. Mühendisler burada ilk kişisel bilgisayarı ve ilk akıllı telefonun prototipini ürettiler.
Kompleks, zirve noktasında yaklaşık 10.000 işçi çalıştırıyordu; ancak IBM, faaliyetlerini Raleigh, Kuzey Carolina’ya taşıyıp mülkü 1996’da sattıktan sonra, tesis beyaz bir fil gibi bir hal aldı. Bir dizi sahip, onu başarılı bir şekilde dönüştürmek için mücadele etti, mülklerini sattı ve sonunda burayı Boca Raton İnovasyon Kampüsü olarak yeniden adlandırdı.
Mülk, beş yıl önce, Bay Bianco’nun yönetici ortak olarak çalıştığı ticari bir emlak şirketi olan CP Group liderliğindeki bir grup alıcı tarafından 179 milyon $’a satın alındı. Bay Bianco, Apple, Google ve Nike’ın çağdaş kurumsal kampüslerini inceledikten sonra şirketin bunu halktan saklamak yerine topluluğa açmaya karar verdiğini söyledi.
Hibrit çalışma modelleri işyerini geliştirmeye ve dönüştürmeye devam ettikçe, ticari gayrimenkul sahipleri şirket merkezlerinin nasıl görünmesi gerektiğini düşünüyorlar – Güney Florida gibi diğer metropol bölgeleri engelleyen ofis alanındaki azalmaya karşı daha iyi olduğunu kanıtlayan bir pazarda bile. New York ve San Francisco.
Moody’s Analytics’e göre, ülke çapındaki ofis boşluk oranı bu yılın üçüncü çeyreğinde yüzde 19’a ulaşarak 1991’deki rekor seviyesine yakın oldu. Dallas ve Austin, Teksas gibi çok sayıda yeni inşaatın yapıldığı şehirlerde boşluk oranları daha yüksekti. Ancak Miami, boş kontenjanların azaldığı pazarlar arasında yer alıyor.
Gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International’ın başkan yardımcısı Jonathan Kingsley, salgının en yoğun olduğu dönemde banliyölere akın eden Floridalı kiracıların yeniden şehir merkezinde ve merkez ofis bölgelerinde yer aradığını söyledi. Çalışanları ofise geri çekmeye çalışırken daha sağlam bir deneyim arıyorlar.
Kingsley, “Fitness merkezlerine veya sağlıklı yaşam odalarına, restoranlara erişime ve belki de bazı perakende satışlara ihtiyacınız var” dedi.
Ancak günümüzün iş gücüne hitap edecek yeni olanakların dahil edilmesi, toplu taşımaya erişimde kısıtlamalarla ve özellikle Güney Florida pazarında alan için sürekli rekabetle karşı karşıya olan geliştiriciler için maliyetli bir teklif.
Pandemi sırasında bölgeye yerleşen veya bölgeye yayılan hedge fonları ve teknoloji şirketleri mülk satın aldı. Milyarder Kenneth C. Griffin, Citadel hedge fonunu barındıracak bir gökdelen inşa etmeyi planladığı Palm Beach ve Miami’nin gözde Brickell bölgesinde ofis binaları satın alarak ses getirdi.
Geçtiğimiz üç yıldaki yoğunluk azaldı ancak Güney Florida’yı oluşturan üç ilçede talep nispeten sabit kaldı: Miami-Dade, Broward ve Palm Beach. Blanca CRE CEO’su Tere Blanca, 2023 başı itibarıyla yeni kiracıların Miami-Dade’deki 3,8 milyon metrekarelik aktif anlaşmaların yüzde 21’ini oluşturduğunu söyledi. Brickell gibi en sıcak mahallelerin bazılarında kiralar sabit kaldı ve arttı.
Bayan Blanca, devam eden gücün temel nedeninin bölgenin çeşitli endüstrileri çekmesi ve bir veya iki sektöre bağımlı olmaması olduğunu söyledi. Tipik olarak şirketler bölgesel merkezler veya daha küçük ofisler açıyor; bazıları bölgeye yeni yetenek akışından yararlanmayı umuyor.
Bir diğer çekicilik ise, genellikle yemek kamyonları veya 5K yarışlarını içeren güncellenmiş olanaklar ve etkinliklerle “kiracı deneyimi” adını verdikleri şeyi yaratarak topluluk oluşturmayı amaçlayan, iyi sermayeye sahip sahiplerin yatırımlarıdır.
Boca Raton İnovasyon Kampüsü’nün kalbindeki Y şeklindeki tek katlı ofis binası, Marcel Breuer ve Robert F. Gatje tarafından tasarlandı ve eyaletteki en büyüğüdür. CP Group, mülkü modernleştirmek için çatı pencereleri, avlular, girişler ve süpermarket, güzellik salonu, kafeler ve halka açık sanat sergileri gibi olanakların yanı sıra mülkün merkezinde yürüyüş parkurları ve göl ekledi.
Bay Bianco, “İnsanların buraya geldiklerinde bir ofisten daha fazlasına sahip olduklarını hissetmelerini istiyoruz” dedi. “İnsanlar artık dünyadan kopuk bir ortamda çalışmak istemiyor. Çevrelerinde enerji, heyecan ve benzeri şeyler istiyorlar.
Miami’de bir geliştirici olan Torose Equities’in kurucusu ve genel müdürü Scott Sherman, perakende alanı gibi ofis alanının da uygun ve iyi bir konumda olması durumunda gelişebileceğini söyledi. Ağustos ayında Torose, yaya dostu Coral Gables, Florida’daki 222.000 metrekarelik 1972 ofis binasını 54,4 milyon dolar karşılığında kapattı. Şirketi, kiracıların ilgisini çekmek için binayı yeni olanaklarla modernize etmeyi planlıyor.
Bay Sherman, “Giderek daha fazla şirket haftanın üç, dört, beş günü ofise gelmeniz gerektiğini söylüyor” dedi. “Ofis ortamı ne kadar keyifli olursa insanları geri getirmek o kadar kolay olur.”
Coral Gables’ta bir geliştirici olan Urban-X Group’un kurucu ortağı ve CEO’su Andrew B. Hellinger, Miami Nehri boyunca bir alışveriş merkezi, kiralık daireler ve iskele olan River Landing’de 2018 yılında inşaata başladığında, en üst kat AMC oldu. Eğlence sözü verildi. Daha sonra salgın baş gösterdi ve tiyatro zinciri ciddi mali sıkıntılar içindeydi ve yerden vazgeçmekten mutluydu.
Bunun yerine Bay Hellinger ve ortakları kompleksin tepesindeki üç katı 150.000 metrekarelik ofis alanına dönüştürdüler. Ofislerin yüzde 75’inin kiraya verildiğini söyledi.
Bay Hellinger, “Piyasa, işin sadece ofise gidip çıktığınız bir yer olmadığını anlamaya başlıyor” dedi. İşe gidip gelenler bile “trafikle uğraşmak yerine takılmak isteyebilir.”
Colliers’tan Bay Kingsley, işe gidip gelmenin zorluklarının, daha fazla şirketin toplu taşımaya yakınlığa öncelik vermesinin önemli bir nedeni olduğunu söyledi. Potansiyel kiracıların “çalışanların işini kolaylaştırmak ve işe gelmelerini sağlamak” istediğini söyledi. Örneğin, Güney Florida’da bir ofis açmak isteyen İngiltere merkezli bir tasarım firması ona net gereksinimler sundu: toplu taşımaya yakın “havalı, sıra dışı bir alan”.
Miami Herbert Business School’da finans profesörü ve emlak programları akademik direktörü Andrea J. Heuson, Florida’nın Brightline adı verilen yeni genişletilen yüksek hızlı demiryolu hattının “oyun değiştirici” olduğunu söyledi. Tren servisi, kiraların daha düşük olduğu Güney Florida’nın kuzey kısmına çok daha fazla erişim sağlayacak ve bunun Miami-Dade’i Broward ve Palm Beach lehine etkileyebileceğini söylüyorlar.
Aslında Bay Bianco’nun Boca Raton’daki binasında metrekare başına en yüksek fiyatı, Güney’deki en yüksek kiraların yaklaşık yarısı kadardır. Tesisin, 70 millik banliyö demiryolu hattının en yoğun durağı olan Boca Raton Tri-Rail istasyonuna yakınlığı, kampüsü daha da çekici hale getireceğini umduğumuz bir çekiciliktir.
Boca Raton Belediye Meclisi geçtiğimiz günlerde, şirketinin 1.250 daire, bir bakkal, restoranlar, bir otel ve bir etkinlik mekanını kapsayacak şekilde genişleme planlarında ilerlemesine olanak sağlamak için mülkün yeniden bölgelendirilmesi yönünde oy kullandı.
Bay Bianco potansiyel kiracılara binayı gezdirirken bilgisayar devriminin ilk günlerine ait bir fotoğraf koleksiyonuna işaret ediyor.
Bay Bianco, “Size söylüyorum, IBM buradayken sanki Google ve Apple aynı şirketteydi” dedi. Belki bu soy, cazibenin bir parçasıdır. Grubun binayı devraldığı dönemde yüzde 70 olan bina şu anda yüzde 90 oranında kiralık durumda.
Bianco, IBM’in 550 dönümlük uzak alanı 1960’larda tasarladığını çünkü şirketin “gizli geliştirme laboratuvarında insan istemediğini” söyledi. Mühendisler burada ilk kişisel bilgisayarı ve ilk akıllı telefonun prototipini ürettiler.
Kompleks, zirve noktasında yaklaşık 10.000 işçi çalıştırıyordu; ancak IBM, faaliyetlerini Raleigh, Kuzey Carolina’ya taşıyıp mülkü 1996’da sattıktan sonra, tesis beyaz bir fil gibi bir hal aldı. Bir dizi sahip, onu başarılı bir şekilde dönüştürmek için mücadele etti, mülklerini sattı ve sonunda burayı Boca Raton İnovasyon Kampüsü olarak yeniden adlandırdı.
Mülk, beş yıl önce, Bay Bianco’nun yönetici ortak olarak çalıştığı ticari bir emlak şirketi olan CP Group liderliğindeki bir grup alıcı tarafından 179 milyon $’a satın alındı. Bay Bianco, Apple, Google ve Nike’ın çağdaş kurumsal kampüslerini inceledikten sonra şirketin bunu halktan saklamak yerine topluluğa açmaya karar verdiğini söyledi.
Hibrit çalışma modelleri işyerini geliştirmeye ve dönüştürmeye devam ettikçe, ticari gayrimenkul sahipleri şirket merkezlerinin nasıl görünmesi gerektiğini düşünüyorlar – Güney Florida gibi diğer metropol bölgeleri engelleyen ofis alanındaki azalmaya karşı daha iyi olduğunu kanıtlayan bir pazarda bile. New York ve San Francisco.
Moody’s Analytics’e göre, ülke çapındaki ofis boşluk oranı bu yılın üçüncü çeyreğinde yüzde 19’a ulaşarak 1991’deki rekor seviyesine yakın oldu. Dallas ve Austin, Teksas gibi çok sayıda yeni inşaatın yapıldığı şehirlerde boşluk oranları daha yüksekti. Ancak Miami, boş kontenjanların azaldığı pazarlar arasında yer alıyor.
Gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International’ın başkan yardımcısı Jonathan Kingsley, salgının en yoğun olduğu dönemde banliyölere akın eden Floridalı kiracıların yeniden şehir merkezinde ve merkez ofis bölgelerinde yer aradığını söyledi. Çalışanları ofise geri çekmeye çalışırken daha sağlam bir deneyim arıyorlar.
Kingsley, “Fitness merkezlerine veya sağlıklı yaşam odalarına, restoranlara erişime ve belki de bazı perakende satışlara ihtiyacınız var” dedi.
Ancak günümüzün iş gücüne hitap edecek yeni olanakların dahil edilmesi, toplu taşımaya erişimde kısıtlamalarla ve özellikle Güney Florida pazarında alan için sürekli rekabetle karşı karşıya olan geliştiriciler için maliyetli bir teklif.
Pandemi sırasında bölgeye yerleşen veya bölgeye yayılan hedge fonları ve teknoloji şirketleri mülk satın aldı. Milyarder Kenneth C. Griffin, Citadel hedge fonunu barındıracak bir gökdelen inşa etmeyi planladığı Palm Beach ve Miami’nin gözde Brickell bölgesinde ofis binaları satın alarak ses getirdi.
Geçtiğimiz üç yıldaki yoğunluk azaldı ancak Güney Florida’yı oluşturan üç ilçede talep nispeten sabit kaldı: Miami-Dade, Broward ve Palm Beach. Blanca CRE CEO’su Tere Blanca, 2023 başı itibarıyla yeni kiracıların Miami-Dade’deki 3,8 milyon metrekarelik aktif anlaşmaların yüzde 21’ini oluşturduğunu söyledi. Brickell gibi en sıcak mahallelerin bazılarında kiralar sabit kaldı ve arttı.
Bayan Blanca, devam eden gücün temel nedeninin bölgenin çeşitli endüstrileri çekmesi ve bir veya iki sektöre bağımlı olmaması olduğunu söyledi. Tipik olarak şirketler bölgesel merkezler veya daha küçük ofisler açıyor; bazıları bölgeye yeni yetenek akışından yararlanmayı umuyor.
Bir diğer çekicilik ise, genellikle yemek kamyonları veya 5K yarışlarını içeren güncellenmiş olanaklar ve etkinliklerle “kiracı deneyimi” adını verdikleri şeyi yaratarak topluluk oluşturmayı amaçlayan, iyi sermayeye sahip sahiplerin yatırımlarıdır.
Boca Raton İnovasyon Kampüsü’nün kalbindeki Y şeklindeki tek katlı ofis binası, Marcel Breuer ve Robert F. Gatje tarafından tasarlandı ve eyaletteki en büyüğüdür. CP Group, mülkü modernleştirmek için çatı pencereleri, avlular, girişler ve süpermarket, güzellik salonu, kafeler ve halka açık sanat sergileri gibi olanakların yanı sıra mülkün merkezinde yürüyüş parkurları ve göl ekledi.
Bay Bianco, “İnsanların buraya geldiklerinde bir ofisten daha fazlasına sahip olduklarını hissetmelerini istiyoruz” dedi. “İnsanlar artık dünyadan kopuk bir ortamda çalışmak istemiyor. Çevrelerinde enerji, heyecan ve benzeri şeyler istiyorlar.
Miami’de bir geliştirici olan Torose Equities’in kurucusu ve genel müdürü Scott Sherman, perakende alanı gibi ofis alanının da uygun ve iyi bir konumda olması durumunda gelişebileceğini söyledi. Ağustos ayında Torose, yaya dostu Coral Gables, Florida’daki 222.000 metrekarelik 1972 ofis binasını 54,4 milyon dolar karşılığında kapattı. Şirketi, kiracıların ilgisini çekmek için binayı yeni olanaklarla modernize etmeyi planlıyor.
Bay Sherman, “Giderek daha fazla şirket haftanın üç, dört, beş günü ofise gelmeniz gerektiğini söylüyor” dedi. “Ofis ortamı ne kadar keyifli olursa insanları geri getirmek o kadar kolay olur.”
Coral Gables’ta bir geliştirici olan Urban-X Group’un kurucu ortağı ve CEO’su Andrew B. Hellinger, Miami Nehri boyunca bir alışveriş merkezi, kiralık daireler ve iskele olan River Landing’de 2018 yılında inşaata başladığında, en üst kat AMC oldu. Eğlence sözü verildi. Daha sonra salgın baş gösterdi ve tiyatro zinciri ciddi mali sıkıntılar içindeydi ve yerden vazgeçmekten mutluydu.
Bunun yerine Bay Hellinger ve ortakları kompleksin tepesindeki üç katı 150.000 metrekarelik ofis alanına dönüştürdüler. Ofislerin yüzde 75’inin kiraya verildiğini söyledi.
Bay Hellinger, “Piyasa, işin sadece ofise gidip çıktığınız bir yer olmadığını anlamaya başlıyor” dedi. İşe gidip gelenler bile “trafikle uğraşmak yerine takılmak isteyebilir.”
Colliers’tan Bay Kingsley, işe gidip gelmenin zorluklarının, daha fazla şirketin toplu taşımaya yakınlığa öncelik vermesinin önemli bir nedeni olduğunu söyledi. Potansiyel kiracıların “çalışanların işini kolaylaştırmak ve işe gelmelerini sağlamak” istediğini söyledi. Örneğin, Güney Florida’da bir ofis açmak isteyen İngiltere merkezli bir tasarım firması ona net gereksinimler sundu: toplu taşımaya yakın “havalı, sıra dışı bir alan”.
Miami Herbert Business School’da finans profesörü ve emlak programları akademik direktörü Andrea J. Heuson, Florida’nın Brightline adı verilen yeni genişletilen yüksek hızlı demiryolu hattının “oyun değiştirici” olduğunu söyledi. Tren servisi, kiraların daha düşük olduğu Güney Florida’nın kuzey kısmına çok daha fazla erişim sağlayacak ve bunun Miami-Dade’i Broward ve Palm Beach lehine etkileyebileceğini söylüyorlar.
Aslında Bay Bianco’nun Boca Raton’daki binasında metrekare başına en yüksek fiyatı, Güney’deki en yüksek kiraların yaklaşık yarısı kadardır. Tesisin, 70 millik banliyö demiryolu hattının en yoğun durağı olan Boca Raton Tri-Rail istasyonuna yakınlığı, kampüsü daha da çekici hale getireceğini umduğumuz bir çekiciliktir.
Boca Raton Belediye Meclisi geçtiğimiz günlerde, şirketinin 1.250 daire, bir bakkal, restoranlar, bir otel ve bir etkinlik mekanını kapsayacak şekilde genişleme planlarında ilerlemesine olanak sağlamak için mülkün yeniden bölgelendirilmesi yönünde oy kullandı.
Bay Bianco potansiyel kiracılara binayı gezdirirken bilgisayar devriminin ilk günlerine ait bir fotoğraf koleksiyonuna işaret ediyor.
Bay Bianco, “Size söylüyorum, IBM buradayken sanki Google ve Apple aynı şirketteydi” dedi. Belki bu soy, cazibenin bir parçasıdır. Grubun binayı devraldığı dönemde yüzde 70 olan bina şu anda yüzde 90 oranında kiralık durumda.