Ofis binasındaki kayıplar artıyor ve daha fazla acı kapıda

Gezgin

Global Mod
Global Mod
Katılım
14 Şub 2021
Mesajlar
605
Puanları
1
Pandeminin ilk günlerinden bu yana, New York ve diğer büyük şehirlerdeki büyük binaların sahipleri, işçiler ofislere döndükçe ticari gayrimenkullerin toparlanacağını umutsuzca umuyorlardı.

Dört yıl sonra hibrit çalışma norm haline geldi ve mülk sahipleri üzerindeki baskı artıyor. Bazı mülklere haciz getiriliyor ve on yıl öncesinden çok daha düşük fiyatlara satılıyor, bu da yatırımcıların ciddi kayıplarla karşı karşıya kalmasına neden oluyor.

Kritik sorun yaşayan ofis binalarının sayısı hâlâ az olsa da bu yıl sayı hızla arttı. Yatırımcılar, avukatlar ve bankacılar, ofis alanına olan talebin zayıf kalması ve faiz oranları ile diğer maliyetlerin uzun yıllara göre daha yüksek olması nedeniyle önümüzdeki aylarda durumun daha da kötüleşmesini bekliyor. Sorunlar, çok fazla boş alanın olduğu ve kredi geri ödemelerinin büyük olduğu eski binalarda özellikle ciddi olabilir.

Sonuçlar, bu binaların sahiplerinin ve onlara borç verenlerin çok ötesine geçebilir. Ticari gayrimenkul değerlerinde sürekli bir düşüş, New York ve San Francisco gibi şehirlerin maaş ödemek ve kamu hizmetleri sağlamak için ihtiyaç duyduğu emlak vergisi gelirini azaltabilir. Boş veya neredeyse boş ofis binaları, bu alanları kullanan şirketlere ve işçilere hizmet veren restoranlara ve diğer işletmelere de zarar veriyor.


Ticari ipotek borçlularıyla olan anlaşmazlıklarda borç verenleri temsil eden Locke Lord hukuk firmasının CMBS Özel Hizmet Grubu'nun ortağı ve başkanı Mark Silverman, “Çok daha fazla sorun çıkacak” dedi. “Şu anda kötü olduğunu düşünürsek, çok daha kötü olacak.”

Ticari binaların farklı şekillerde finanse edilmesi ve neyin kamuya açıklanması gerektiğine ilişkin farklı kuralların bulunması nedeniyle, sorunun boyutunun değerlendirilmesi gayrimenkul uzmanları için bile zorlayıcıdır.

Gayrimenkul araştırma şirketi CoStar ve Mortgage Bankacıları Birliği'ne göre, yaklaşık 737 milyar dolarlık ofis kredisi büyük ve bölgesel bankalara, sigorta şirketlerine ve diğer borç verenlere dağıtılıyor.

Veri ve araştırma firması Trepp, ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin bir parçası olan ofis binası kredilerindeki temerrüt oranının, bir yıl önceki yaklaşık yüzde 4'e kıyasla Mayıs ayında yaklaşık yüzde 7 olduğunu söyledi. Ancak ofis kredilerinin yalnızca küçük bir kısmı, yaklaşık 165 milyar dolar, bu tür menkul kıymetler içinde paketleniyor.

Bir mülk sahibinin temerrüde düşmesinden aylar veya bir yıldan fazla süre sonra meydana gelebilecek hacizlerin sayısı da artıyor. Trepp'e göre Dallas, New York City, San Francisco ve Washington'da, kredileri ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin parçası olan yaklaşık 30 bina hacizdeydi; bu oran 2023'ün başlarında bir düzineden bu sayıya artışla yükseldi.


Ülke genelindeki bazı binalar yakın zamanda salgın öncesi fiyatlarının çok altında bir fiyata satıldı.

Mayıs ayında, sigortacılar ve bankalar da dahil olmak üzere yatırımcılar, neredeyse Hazine tahvilleri kadar güvenli kabul edilen ticari ipoteğe dayalı bir işletmenin en yüksek dereceli AAA tahviline yaptıkları yatırımların 40 milyon dolarını veya yaklaşık yüzde 25'ini kaybetti. Aynı ticari ipotek anlaşmasına ait daha düşük dereceli tahvil sahipleri, yatırdıkları 150 milyon doların tamamını kaybetti.

Bu tahvillerin teminatı olarak kullanılan 1740 Broadway binası, 2014 yılında Blackstone tarafından 605 milyon dolara satın alınmıştı. Blackstone, Columbus Circle yakınındaki 26 katlı binanın teminatı olarak 300 milyon dolar toplamıştı. Bu baharda bina 200 milyon doların altında bir fiyata satın alındı.

Yatırım şirketi Cohen & Steers'ın emlak stratejisi ve araştırma başkanı Rich Hill, “Temerrütler ve hacizler artıyorsa, bu, ofis emlak keder sürecinin kabul aşamasına yaklaştığımız anlamına gelir ve bu sağlıklıdır” dedi. “Fakat henüz dibe ulaşmadık.”


Hill, ofis pazarındaki sorunların boyutunun netleşmesinin bu yılın sonuna kadar veya 2025 yılına kadar sürebileceğini söyledi.


Ofis kiralamaları, sahiplerine yatırımlarını ve aracılık ücretlerini telafi etmeleri için zaman tanımak amacıyla genellikle on yıla kadar sürer. Uzun vadeli kiralamalar aynı zamanda yatırımcılara, gayrimenkul geliştiricilerine borç verdikleri yüz milyonlarca, hatta bazen milyarlarca dolar üzerinden faiz alacaklarını da garanti ediyor.

Sonuç olarak, kiracıların daha küçük binalara taşınma kararlarının piyasayı etkilemesi uzun zaman alabilir. Ayrıca düşük faiz oranlarıyla alınan bazı ipoteklerin henüz yeniden finanse edilmesi gerekmiyordu. Ancak faiz oranları ne kadar uzun süre yüksek kalırsa, faiz oranları sıfırken kârlı olan binaların sayısı o kadar fazla sorunla karşılaşabilir.

Buna, kredileri yeniden müzakere ederek veya uzatarak potansiyel kayıpları azaltmanın yollarını arayan borçlular ve borç verenler arasındaki uzun müzakere süreci de ekleniyor.

JP Morgan'ın ABD gayrimenkul hisse senedi araştırması eşbaşkanı Anthony Paolone, “Yüksek beklentiler olsa da gelişmelerin gerçekleşmesi biraz zaman alıyor” dedi.


Gecikmenin bir kısmı da pandemi sonrasında binaların değerinin belirlenmesinin zorluğundan kaynaklanıyor. Yeterli mülk satılana kadar binaların gerçek piyasa değerini belirlemek zordur.

Bay Paolone, “Şu anda bunların çoğu sadece elektronik tablo matematiği çünkü bunu kanıtlayacak bir işlem faaliyeti yok” dedi.

Gerçekleşen satışlar ticari gayrimenkul değerinde keskin bir düşüşe işaret ediyor.

Bu bahar, Washington'daki 1101 Vermont Bulvarı'ndaki 1980'lerden kalma bir ofis binası, 2018'deki 72 milyon dolarlık değerinden önemli ölçüde düşüşle 16 milyon dolara satıldı. Yakınlardaki Chicago'daki Willis Tower da satın alındı. Yatırımcı geçen yılın sonlarında 300 West Adams Caddesi'ndeki simgesel bir binayı 4 dolara satın aldı. milyonu 2012'de 51 milyon dolara satılmıştı.

Ticari ipotek menkul kıymeti sahiplerinin parasını geri almak için vadesi geçmiş borçlularla çalışan özel bir hizmet sağlayıcısı olan CW Capital Asset Management'ın genel müdürü Alex Killick, “O kadar uzun süredir hiçbir işlemimiz yoktu ki bir durgunluk yaşandı” dedi. “Şimdi bazılarını görüyoruz. Sonunda üzerinde çalışabileceğimiz veriler var.”

Bazı veriler sorunların binaların küçük bir bölümünde yoğunlaştığını gösteriyor. Ticari gayrimenkul hizmetleri firması Jones Lang LaSalle'ye göre, ABD ofis binalarında boşluk oranı yüzde 22 civarındayken, bu boşluğun yaklaşık yüzde 60'ı ülke çapındaki tüm ofis binalarının yüzde 10'unda meydana geliyor. Bu da sorunların yaygın olmaktan çok yoğunlaştığını gösteriyor.


Analistler bir başka umut verici işaretin de ofis binalarıyla ilgili sorunların bankaları riske atacak gibi görünmemesi olduğunu söylüyor. Silikon Vadisi Bankası ve First Republic Bank'ın geçen yılki başarısızlığının ardından bazı yatırımcılar, ticari gayrimenkul sektörüne büyük borç veren diğer bölgesel bankaların sağlığından endişe ediyordu. Ancak Ticari Gayrimenkul Finans Konseyi'ne göre bankaların elinde bulunan ticari ipoteklerin çok azı temerrüde düştü.

Ayrıca, New York City Comptroller's Office'e göre, New York'taki metrekare başına 100 dolara kadar kira ödeyebilen, eski binaların ücretinin iki katı olan daha yeni, prestijli binalar da durumdan büyük ölçüde etkilenmemiş durumda.


Sorun, özellikle ipoteklerinin vadesi gelen ve çok sayıda kiracısını kaybeden bina sahipleri için ciddi bir boyuta ulaşıyor. Mortgage Bankacıları Birliği ve CoStar'a göre, tüm kredi verenlerin ve yatırımcıların elinde bulunan 200 milyar dolardan fazla ofis ipoteklerinin yaklaşık dörtte birinin vadesi bu yıl dolacak.

Yatırımcılar depo veya otel sahiplerine yeni para borç vermeye istekliyken, çok az kişi ofis binaları için kredileri yeniden finanse etmek istiyor.


Bu, son yıllarda “uzat ve taklit et” olarak bilinen taktiğin sonu anlamına gelebilir. Bu isim, ev sahiplerinin zaman içinde daha fazla kiracı çekmesi umuduyla ipotek vadesini uzatmayı kabul eden kredi verenlerden geliyor.

Bu yaklaşım kısmen ev sahiplerinin ve borç verenlerin, Federal Rezerv'in son iki yılda faiz oranlarını artırdıktan sonra nispeten hızlı bir şekilde faiz oranlarını gevşeteceği veya düşüreceği yönündeki umuduna dayanıyordu. Son aylarda çoğu ekonomist ve Wall Street tüccarı, Fed'in faiz oranlarını hızlı bir şekilde düşürmeyeceği veya pandemi öncesi son derece düşük seviyelere geri döndürmeyeceği sonucuna vardı.

Mosaic Real Estate'in patronu Ethan Penner, “İnsanlar sistematik olarak nefeslerini tuttu ve herkes Fed'in hızlı faiz artırımının aynı hızla azaltılarak insanların daha rahat nefes almasını ve faiz oranlarının daha düşük seviyelere dönmesini umuyordu” dedi. Investors, bir Los Angeles firması. “Fakat bu gerçekleşmedi ve özellikle kira geliri azalmaya başladığında, borç verenin borçluya sabır ve başka tarafa bakma yoluyla verebileceği süre sınırlıdır.”

Gayrimenkul sektöründe yaygın olarak kabul edilen bir diğer umut da, daha fazla şirketin çalışanlarının daha sık ofise dönmesini talep etmesiydi. Ancak bu umut da gerçekleşmedi.

Hukuk firmaları ve finans sektörü ofis alanı kiralarını salgın öncesi seviyelere göre biraz artırdı, ancak diğer birçok sektör kiralarını düşürdü. Sonuç olarak, Jones Lang LaSalle'e göre metrekare bazında imzalanan yeni kiralama sözleşmeleri 2019'a kıyasla yaklaşık yüzde 25 azaldı.


Kastle Systems'e göre bir hafta boyunca New York ofis çalışanlarının ortalama yarısı ofiste oluyor. Şirket, ticari binalarda kaç çalışanın kimliğini gösterdiğini takip ediyor. Bu, kabaca ulusal ortalamayla aynı doğrultudadır.

Rakamlar, ofislerin artık pek çok Amerikalı çalışanın hayatında nasıl bir rol oynamadığını gösteriyor. Bu değişim ABD ekonomisinin sağlıklı olduğu bir zamanda gerçekleşti. Bu durum ofis piyasasındaki sorunların finansal sistem açısından sistemik bir risk oluşturmadığını göstermektedir.

Ancak mülk sahipleri, onlara borç verenler ve ticari gayrimenkulle bağlantılı diğer kişiler baskı altında olmaya devam ediyor.

JP Morgan'dan Paolone, “Sanırım bir süre pek çok zorlu manşetle yaşamak zorunda kalacağız” dedi. “Bu şeylerin etki yaratması uzun zaman alıyor.”
 
Üst