- Katılım
- 14 Şub 2021
- Mesajlar
- 616
- Puanları
- 1
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı, yakın zamanda iki Los Angeles gökdelenindeki 750 milyon dolarlık ipoteği temerrüde düşürdü. Bir özel sermaye şirketi, Chicago’daki Willis Tower’a yaptığı yatırımın değerini neredeyse üçte bir oranında düşürdü. Ve New York’lu büyük bir ev sahibi, Park Avenue ofis kulesi için bir kredinin geri ödenmesi için son tarihi uzatmaya çalışıyor.
Pandemi işleri boşalttığından ve evden çalışmayı yaygın hale getirdiğinden, neredeyse her ABD kentindeki ofis bölgeleri çok fazla stres altında. Ancak son aylarda kriz, yerel ekonomiye zarar verebilecek ve gayrimenkul yatırımcılarına ve çok sayıda bankaya mali zarar verebilecek gergin bir aşamaya girdi.
Borç verenler, özellikle geçen ay iki bankanın iflas etmesinden sonra, ofis binası sahiplerine yeni krediler verme konusunda giderek daha isteksiz davranıyor.
Şehrin ofis pazarında büyük bir oyuncu olan ve Federal Rezerv Bankası’nın yönetim kurulunda yer alan New Yorklu bir ev sahibi olan Scott Rechler, “Ofis binalarını yeniden ödünç almak istemiyorlar çünkü daha fazla varlık istemiyorlar” dedi. New York’un.
Borç verme geri çekilmesinin zamanlaması daha kötü olamazdı. Ticari bir emlak veri şirketi olan Trepp’e göre, ev sahiplerinin bu yıl yaklaşık 137 milyar dolarlık ofis ipoteğini ve önümüzdeki dört yıl içinde yaklaşık yarım trilyon doları yeniden finanse etmesi gerekecek. Federal Rezerv’in faiz oranlarını yükselterek enflasyonla mücadele etme kampanyası, halen sunulmakta olan kredinin maliyetini de önemli ölçüde artırdı.
Bankaların borç verme konusundaki isteksizliği ve ev inşaatçılarının kredi çaresizliği bir çıkmaza yol açtı. Borç verenler, yalnızca daha iyi şartlar elde edebilirlerse kredi vermek ve yenilerini vermek isterler. Pek çok ev sahibi geri adım atıyor ve bazıları, bankaların ve yatırımcıların bir hacizde daha fazla kaybedeceklerine etkili bir şekilde bahis yaparak temerrüde düşmekle tehdit ediyor.
Borç verenler ve bina sahipleri arasındaki özel müzakerelerin nasıl çözüleceği önemli sonuçlar doğurabilir. Temerrütler, bölgesel bankaları baskı altına alabilir ve ekonominin durgunluğa girmesine yardımcı olabilir. Halihazırda baskı altında olan yerel emlak vergisi gelirleri çökebilir ve hükümetleri hizmetleri kesmeye veya işçileri işten çıkarmaya zorlayabilir.
New York’ta ticari gayrimenkul projelerinin finansmanında uzmanlaşmış bir firma olan Madison Realty Capital’den Joshua Zegen, “Gördüğümüz şey, borç verenler ve mal sahipleri arasındaki bu dans” dedi. “Doğru değerin ne olduğunu kimse bilmiyor. Kimse bir binayı geri almak istemez” dedi ve inşaatçıların da yeni sermaye yatırmak istemediklerini sözlerine ekledi.
Ofis sektörünün otel ve apartman gibi diğer ticari gayrimenkul türlerine göre çok daha fazla stres yaşadığını sözlerine ekledi.
Bazı sektör uzmanları, yeterince zaman verildiğinde, herkes kayıpları en aza indirmek istediğinden, bina sahipleri ve borç verenlerin hacizleri veya büyük bir emlak vergisi geliri kaybını önlemek için uzlaşmalar bulacakları konusunda iyimser.
Trepp’in kıdemli genel müdürü Manus Clancy, “Bunu sistematik riske yol açacak bir şey olarak görmüyorum” dedi. “Bankaları çökertmeyecek, ancak bazı bankaların mücadele ettiğini görebilirsiniz. Bu piyasada hiçbir şey çabuk çözülmez.”
Ticari bina kredilerinin yenilenmesi veya değiştirilmesi, konut ipoteği kredilerine göre genellikle daha kolaydır. Müzakereler, bir veya daha fazla ticari ipotek ile desteklenen menkul kıymetlere sahip yatırımcılar adına hareket eden, banka çalışanları veya hizmet sağlayıcılar olarak bilinen uzmanlaşmış finans firmaları tarafından yürütülür.
Ancak bir anlaşmayı sonuçlandırmak yine de zor olabilir.
Bay Rechler’in şirketi RXR, Manhattan şehir merkezindeki 61 Broadway’in satın alınmasını finanse eden bir kredi için ödeme yapmayı kısa bir süre önce durdurdu. Şirketinin, birkaç yıl önce hissesinin neredeyse yarısını başka bir yatırımcıya sattıktan sonra binadaki orijinal yatırımını geri aldığını söyledi. Borç veren, bir Alman kuruluşu olan Aareal Bank’ın krediyi ve binayı satmayı düşündüğünü de sözlerine ekledi.
“Bu krediyi bu likit olmayan piyasada satabilir misin? Binayı satabilir misin?” dedi Bay Rechler. Aareal Bank yorum yapmaktan kaçındı.
Eric Güral, çoğu eski olanlar olmak üzere birçok Manhattan ofis binasında hissesi olan bir aile şirketi olan GFP Real Estate’in Eş Başkanıdır. Union Square binasına 30 milyon dolarlık bir kredi vermek için bir bankayla yaklaşık yedi aydır süren müzakerelere karıştı ve ipotek için sadece iki ayı kaldı.
Güral, “Gelecek yıl faiz oranlarının nasıl olduğunu görmek için mevcut bir krediyi bir yıl uzatmaya çalışıyorum, bu muhtemelen şimdiden daha iyi olacak” dedi. “Hibrit çalışma bankalarda korku yarattı.”
Ticari bir emlak hizmetleri şirketi olan Cushman & Wakefield’e göre, birçok işçi haftada en az birkaç gün ofise dönmüş olsa da, ABD ofis alanlarının yüzde 18,6’sı kiralanabilir durumda. 1995 yılı
Ticari ipoteklerle desteklenen tahvillere yatırım yapan kamu emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve yatırım fonu şirketlerinin de sorunların çözülmesinde veya ertelenmesinde çıkarları vardır. Bir haciz dalgası, menkul kıymetlerinin değerini düşürür.
Analistleri en çok endişelendiren ipotek kredilerinin çoğu, boşluk oranlarının yüksek olduğu veya işçilerin ofislere dönme konusunda isteksiz olduğu Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco ve Washington’daki binalarla ilgili.
Böyle bir mülk, Chicago’daki 108 katlı Willis Tower’dır – her ikisi de Manhattan’da bulunan One World Trade Center ve Central Park Tower’dan sonra ülkedeki en yüksek üçüncü bina. Devasa özel sermaye şirketi Blackstone, burayı 2015 yılında yaklaşık 1,3 milyar dolara satın aldı ve eski adıyla Sears Tower olan 50 yıllık binayı perakende alanı ve çatı terası ekleyerek yenilemek için 500 milyon dolar harcamayı taahhüt etti.
Ancak Aralık ayında binanın en büyük kiracısı olan United Airlines erken fesih ücreti ödedi ve üç katı boşalttı; Şirket halen 16 katlıdır. Bir kredi veri ve araştırma şirketi olan KBRA Analytics’e göre, binanın yaklaşık yüzde 83’ü o ay işgal edildi. Blackstone bu sayılara itiraz ediyor; Şirket sözcüsü Jeffrey Kauth, “Ofis alanının yaklaşık yüzde 90’ı kiralandı” dedi.
Blackstone kısa süre önce gayrimenkul fonu yatırımcılarından bazılarına Willis Tower’daki hissesinin değerini 119 milyon dolar veya yüzde 29 oranında düşürdüğünü bildirdi, konu hakkında bilgi alan ve adının açıklanmaması koşuluyla konuşan bir kişi, Sensitive’e görüşmek üzere söyledi. finansal bilgi.
Trepp’e göre, Mart ayında Blackstone, vade tarihini gelecek yıla erteleyen dördüncü bir 1.33 milyar dolarlık ipotek uzatması aldı. Kredi şartlarına göre, şirket gelecek yıl bir yıl daha uzatma başvurusunda bulunabilir.
Blackstone, şirketin emlak fonlarının yalnızca yaklaşık yüzde 2’sinin ofis binalarına yatırıldığını söyledi – on yıl öncesine göre önemli bir düşüş.
Ülkedeki en pahalı gayrimenkullerden bazılarının bulunduğu sokaklar bile bundan muaf değil.
KBRA Analytics’e göre Manhattan’da, Waldorf Astoria’nın karşısındaki bir ofis binası olan 300 Park Avenue’nun sahibi, vadesi Ağustos’ta dolacak olan 485 milyon dolarlık bir kredinin iki yıllığına uzatılmasını istiyor. Mülk, Tishman Speyer ve birkaç isimsiz yatırımcıyı içeren bir ortak girişime aittir.
1955 yılında inşa edilen 25 katlı bina, Colgate-Palmolive’in genel merkezidir. Ancak tüketim malları grubu oradaki varlığını küçültüyor.
Tishman Speyer’in sözcüsü Bud Perrone, “Karşılıklı olarak yararlı bir uzatma üzerinde birlikte çalışabilmemiz için, kredimizin vade tarihinden çok önce Özel Hizmete devredilmesini talep ettik.” Dedi.
300 Park Avenue kredisini içeren bir tahvil anlaşmasının bazı bölümleri, geçen sonbaharda bazı kiracıların binayı boşaltması nedeniyle Fitch Ratings tarafından düşürüldü ve daha düşük oranlı tahvilin bir kısmı şu anda dolar başına yaklaşık 85 sentten işlem görüyor.
Ülke genelinde, emlak devi Brookfield Properties’e bağlı bir yatırım fonu, olası bir hacizden kaçınmak veya mülklerin satışını başlatmak için Gas Company Tower ve Los Angeles şehir merkezindeki yakındaki bir bina olan 777 Tower için 750 milyon dolarlık krediyi temerrüde düşürdü. , fona göre.
Brookfield sözcüsü Andrew Brent, e-postayla gönderilen bir açıklamada, mali zorluklar yaşayan ofis binalarının “portföyümüzün çok küçük bir yüzdesini” oluşturduğunu söyledi.
İnşaatçılar boş yerler ve yüksek faiz oranlarıyla mücadele etse bile, bazıları mülklerini daha sağlam bir temele oturtmanın bir yolunu buldu.
Manhattan’daki 375 Park Avenue adresindeki Seagram Binasının sahipleri, daha önce Wells Fargo tarafından kullanılan birkaç katı doldurmak için yeni kiracılar bulurken, Mayıs ayında ödenmesi gereken 200 milyon dolarlık bir kredinin bir kısmını yeniden finanse etmek için çalışıyorlar.
Aby J. Rosen ve Michael Fuchs liderliğindeki bir yatırım grubu olan RFR Holding, 38 katlı binayı 2000 yılında 379 milyon dolara satın aldı. RFR, çalışanları ofise geri döndürmek için geçen yıl bir yer altı otoparkında tırmanma duvarı, turşu ve basketbol sahalarıyla birlikte 25 milyon dolarlık bir “oyun alanı” inşa etti. Trepp’e göre, son birkaç ayda dört yeni kiracı kontrat imzaladı.
Tüm boş alana rağmen, Bay Rechler’in RXR’si gibi bazı kiralama şirketleri hala yeni kuleler inşa etmek istiyor. RXR, 175 Park Avenue’de ülkenin en yüksek binasını inşa etme planlarıyla ilerliyor.
Kuleye bakarak, “Dünyadaki en iyi ofis pazarlarından birinde benzersizdir ve her zaman öyle kalacaktır” dedi.
Pandemi işleri boşalttığından ve evden çalışmayı yaygın hale getirdiğinden, neredeyse her ABD kentindeki ofis bölgeleri çok fazla stres altında. Ancak son aylarda kriz, yerel ekonomiye zarar verebilecek ve gayrimenkul yatırımcılarına ve çok sayıda bankaya mali zarar verebilecek gergin bir aşamaya girdi.
Borç verenler, özellikle geçen ay iki bankanın iflas etmesinden sonra, ofis binası sahiplerine yeni krediler verme konusunda giderek daha isteksiz davranıyor.
Şehrin ofis pazarında büyük bir oyuncu olan ve Federal Rezerv Bankası’nın yönetim kurulunda yer alan New Yorklu bir ev sahibi olan Scott Rechler, “Ofis binalarını yeniden ödünç almak istemiyorlar çünkü daha fazla varlık istemiyorlar” dedi. New York’un.
Borç verme geri çekilmesinin zamanlaması daha kötü olamazdı. Ticari bir emlak veri şirketi olan Trepp’e göre, ev sahiplerinin bu yıl yaklaşık 137 milyar dolarlık ofis ipoteğini ve önümüzdeki dört yıl içinde yaklaşık yarım trilyon doları yeniden finanse etmesi gerekecek. Federal Rezerv’in faiz oranlarını yükselterek enflasyonla mücadele etme kampanyası, halen sunulmakta olan kredinin maliyetini de önemli ölçüde artırdı.
Bankaların borç verme konusundaki isteksizliği ve ev inşaatçılarının kredi çaresizliği bir çıkmaza yol açtı. Borç verenler, yalnızca daha iyi şartlar elde edebilirlerse kredi vermek ve yenilerini vermek isterler. Pek çok ev sahibi geri adım atıyor ve bazıları, bankaların ve yatırımcıların bir hacizde daha fazla kaybedeceklerine etkili bir şekilde bahis yaparak temerrüde düşmekle tehdit ediyor.
Borç verenler ve bina sahipleri arasındaki özel müzakerelerin nasıl çözüleceği önemli sonuçlar doğurabilir. Temerrütler, bölgesel bankaları baskı altına alabilir ve ekonominin durgunluğa girmesine yardımcı olabilir. Halihazırda baskı altında olan yerel emlak vergisi gelirleri çökebilir ve hükümetleri hizmetleri kesmeye veya işçileri işten çıkarmaya zorlayabilir.
New York’ta ticari gayrimenkul projelerinin finansmanında uzmanlaşmış bir firma olan Madison Realty Capital’den Joshua Zegen, “Gördüğümüz şey, borç verenler ve mal sahipleri arasındaki bu dans” dedi. “Doğru değerin ne olduğunu kimse bilmiyor. Kimse bir binayı geri almak istemez” dedi ve inşaatçıların da yeni sermaye yatırmak istemediklerini sözlerine ekledi.
Ofis sektörünün otel ve apartman gibi diğer ticari gayrimenkul türlerine göre çok daha fazla stres yaşadığını sözlerine ekledi.
Bazı sektör uzmanları, yeterince zaman verildiğinde, herkes kayıpları en aza indirmek istediğinden, bina sahipleri ve borç verenlerin hacizleri veya büyük bir emlak vergisi geliri kaybını önlemek için uzlaşmalar bulacakları konusunda iyimser.
Trepp’in kıdemli genel müdürü Manus Clancy, “Bunu sistematik riske yol açacak bir şey olarak görmüyorum” dedi. “Bankaları çökertmeyecek, ancak bazı bankaların mücadele ettiğini görebilirsiniz. Bu piyasada hiçbir şey çabuk çözülmez.”
Ticari bina kredilerinin yenilenmesi veya değiştirilmesi, konut ipoteği kredilerine göre genellikle daha kolaydır. Müzakereler, bir veya daha fazla ticari ipotek ile desteklenen menkul kıymetlere sahip yatırımcılar adına hareket eden, banka çalışanları veya hizmet sağlayıcılar olarak bilinen uzmanlaşmış finans firmaları tarafından yürütülür.
Ancak bir anlaşmayı sonuçlandırmak yine de zor olabilir.
Bay Rechler’in şirketi RXR, Manhattan şehir merkezindeki 61 Broadway’in satın alınmasını finanse eden bir kredi için ödeme yapmayı kısa bir süre önce durdurdu. Şirketinin, birkaç yıl önce hissesinin neredeyse yarısını başka bir yatırımcıya sattıktan sonra binadaki orijinal yatırımını geri aldığını söyledi. Borç veren, bir Alman kuruluşu olan Aareal Bank’ın krediyi ve binayı satmayı düşündüğünü de sözlerine ekledi.
“Bu krediyi bu likit olmayan piyasada satabilir misin? Binayı satabilir misin?” dedi Bay Rechler. Aareal Bank yorum yapmaktan kaçındı.
Eric Güral, çoğu eski olanlar olmak üzere birçok Manhattan ofis binasında hissesi olan bir aile şirketi olan GFP Real Estate’in Eş Başkanıdır. Union Square binasına 30 milyon dolarlık bir kredi vermek için bir bankayla yaklaşık yedi aydır süren müzakerelere karıştı ve ipotek için sadece iki ayı kaldı.
Güral, “Gelecek yıl faiz oranlarının nasıl olduğunu görmek için mevcut bir krediyi bir yıl uzatmaya çalışıyorum, bu muhtemelen şimdiden daha iyi olacak” dedi. “Hibrit çalışma bankalarda korku yarattı.”
Ticari bir emlak hizmetleri şirketi olan Cushman & Wakefield’e göre, birçok işçi haftada en az birkaç gün ofise dönmüş olsa da, ABD ofis alanlarının yüzde 18,6’sı kiralanabilir durumda. 1995 yılı
Ticari ipoteklerle desteklenen tahvillere yatırım yapan kamu emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve yatırım fonu şirketlerinin de sorunların çözülmesinde veya ertelenmesinde çıkarları vardır. Bir haciz dalgası, menkul kıymetlerinin değerini düşürür.
Analistleri en çok endişelendiren ipotek kredilerinin çoğu, boşluk oranlarının yüksek olduğu veya işçilerin ofislere dönme konusunda isteksiz olduğu Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco ve Washington’daki binalarla ilgili.
Böyle bir mülk, Chicago’daki 108 katlı Willis Tower’dır – her ikisi de Manhattan’da bulunan One World Trade Center ve Central Park Tower’dan sonra ülkedeki en yüksek üçüncü bina. Devasa özel sermaye şirketi Blackstone, burayı 2015 yılında yaklaşık 1,3 milyar dolara satın aldı ve eski adıyla Sears Tower olan 50 yıllık binayı perakende alanı ve çatı terası ekleyerek yenilemek için 500 milyon dolar harcamayı taahhüt etti.
Ancak Aralık ayında binanın en büyük kiracısı olan United Airlines erken fesih ücreti ödedi ve üç katı boşalttı; Şirket halen 16 katlıdır. Bir kredi veri ve araştırma şirketi olan KBRA Analytics’e göre, binanın yaklaşık yüzde 83’ü o ay işgal edildi. Blackstone bu sayılara itiraz ediyor; Şirket sözcüsü Jeffrey Kauth, “Ofis alanının yaklaşık yüzde 90’ı kiralandı” dedi.
Blackstone kısa süre önce gayrimenkul fonu yatırımcılarından bazılarına Willis Tower’daki hissesinin değerini 119 milyon dolar veya yüzde 29 oranında düşürdüğünü bildirdi, konu hakkında bilgi alan ve adının açıklanmaması koşuluyla konuşan bir kişi, Sensitive’e görüşmek üzere söyledi. finansal bilgi.
Trepp’e göre, Mart ayında Blackstone, vade tarihini gelecek yıla erteleyen dördüncü bir 1.33 milyar dolarlık ipotek uzatması aldı. Kredi şartlarına göre, şirket gelecek yıl bir yıl daha uzatma başvurusunda bulunabilir.
Blackstone, şirketin emlak fonlarının yalnızca yaklaşık yüzde 2’sinin ofis binalarına yatırıldığını söyledi – on yıl öncesine göre önemli bir düşüş.
Ülkedeki en pahalı gayrimenkullerden bazılarının bulunduğu sokaklar bile bundan muaf değil.
KBRA Analytics’e göre Manhattan’da, Waldorf Astoria’nın karşısındaki bir ofis binası olan 300 Park Avenue’nun sahibi, vadesi Ağustos’ta dolacak olan 485 milyon dolarlık bir kredinin iki yıllığına uzatılmasını istiyor. Mülk, Tishman Speyer ve birkaç isimsiz yatırımcıyı içeren bir ortak girişime aittir.
1955 yılında inşa edilen 25 katlı bina, Colgate-Palmolive’in genel merkezidir. Ancak tüketim malları grubu oradaki varlığını küçültüyor.
Tishman Speyer’in sözcüsü Bud Perrone, “Karşılıklı olarak yararlı bir uzatma üzerinde birlikte çalışabilmemiz için, kredimizin vade tarihinden çok önce Özel Hizmete devredilmesini talep ettik.” Dedi.
300 Park Avenue kredisini içeren bir tahvil anlaşmasının bazı bölümleri, geçen sonbaharda bazı kiracıların binayı boşaltması nedeniyle Fitch Ratings tarafından düşürüldü ve daha düşük oranlı tahvilin bir kısmı şu anda dolar başına yaklaşık 85 sentten işlem görüyor.
Ülke genelinde, emlak devi Brookfield Properties’e bağlı bir yatırım fonu, olası bir hacizden kaçınmak veya mülklerin satışını başlatmak için Gas Company Tower ve Los Angeles şehir merkezindeki yakındaki bir bina olan 777 Tower için 750 milyon dolarlık krediyi temerrüde düşürdü. , fona göre.
Brookfield sözcüsü Andrew Brent, e-postayla gönderilen bir açıklamada, mali zorluklar yaşayan ofis binalarının “portföyümüzün çok küçük bir yüzdesini” oluşturduğunu söyledi.
İnşaatçılar boş yerler ve yüksek faiz oranlarıyla mücadele etse bile, bazıları mülklerini daha sağlam bir temele oturtmanın bir yolunu buldu.
Manhattan’daki 375 Park Avenue adresindeki Seagram Binasının sahipleri, daha önce Wells Fargo tarafından kullanılan birkaç katı doldurmak için yeni kiracılar bulurken, Mayıs ayında ödenmesi gereken 200 milyon dolarlık bir kredinin bir kısmını yeniden finanse etmek için çalışıyorlar.
Aby J. Rosen ve Michael Fuchs liderliğindeki bir yatırım grubu olan RFR Holding, 38 katlı binayı 2000 yılında 379 milyon dolara satın aldı. RFR, çalışanları ofise geri döndürmek için geçen yıl bir yer altı otoparkında tırmanma duvarı, turşu ve basketbol sahalarıyla birlikte 25 milyon dolarlık bir “oyun alanı” inşa etti. Trepp’e göre, son birkaç ayda dört yeni kiracı kontrat imzaladı.
Tüm boş alana rağmen, Bay Rechler’in RXR’si gibi bazı kiralama şirketleri hala yeni kuleler inşa etmek istiyor. RXR, 175 Park Avenue’de ülkenin en yüksek binasını inşa etme planlarıyla ilerliyor.
Kuleye bakarak, “Dünyadaki en iyi ofis pazarlarından birinde benzersizdir ve her zaman öyle kalacaktır” dedi.